廣州地鐵三號線準備上市了。
不久前，廣東省發(fā)展改革委發(fā)布《廣東省基礎設施REITs試點申報輔導手冊》，將廣州地鐵軌道交通三號線基礎設施REIT項目作為城市軌道交通行業(yè)專篇的參考案例。
《手冊》中透露，廣州地鐵三號線主線項目范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的不動產(chǎn)（即隧道、車站）、面向乘客提供服務的設施設備資產(chǎn)等將打包作為REIT項目的底層資產(chǎn)上市交易，當期不動產(chǎn)評估值約50億元，預計首年和次年現(xiàn)金分派率不低于5%。
(資料圖)
在人們的印象中，上市的主體一般為公司企業(yè)，一條地鐵線如何能夠?qū)崿F(xiàn)上市？
將通過REITs實現(xiàn)
公眾投資者可認購
廣州地鐵三號線的上市將通過REITs實現(xiàn)。REITs即不動產(chǎn)投資信托基金，指依法向社會投資者發(fā)行收益憑證公開募集資金，通過不動產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有不動產(chǎn)項目，由管理人主動管理運營上述項目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產(chǎn)品。
2021年，REITs在國內(nèi)金融市場上首次出現(xiàn)。當年5月17日，中國證監(jiān)會正式準予全國首批9單公募REITs注冊，首批的項目類型包括垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、倉儲物流、污水處理等主流基礎設施，設施均位于京津冀、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲等重點區(qū)域。
原始權(quán)益人（資產(chǎn)持有方）通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的部分所有權(quán)，獲取社會資本融資，投資者通過投資基礎設施REITs受讓資產(chǎn)的部分所有權(quán)，來分享基礎設施資產(chǎn)未來的收益，并通過上市交易對資產(chǎn)進行公開、公允的市場化定價。
去年3月，廣州印發(fā)《廣州市關于支持社會力量參與重點領域建設的指導意見》，重點提出要研究設立基礎設施REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，搶抓機遇做優(yōu)做強廣州REITs相關產(chǎn)業(yè)，在高速公路、軌道交通等領域謀劃推出一批條件成熟的重點項目開展REITs試點。
有業(yè)內(nèi)人士分析，廣州鼓勵REITs產(chǎn)業(yè)基金、REITs上市實質(zhì)是鼓勵資金通過一級、二級市場投入到基礎設施建設，當產(chǎn)業(yè)基金投進去、建設好、成熟運營，再通過REITs上市退出，退出的資金繼續(xù)投入上述資產(chǎn)的建設，利用REITs上市打通退出環(huán)節(jié)，實現(xiàn)了“融投建管退”的閉環(huán)操作，是對基礎傳統(tǒng)投融模式的升級。
REITs對基礎設施資產(chǎn)運營能力的高要求，也將促進基礎設施運營管理機構(gòu)建立更為精細化、市場化和長期化的經(jīng)營管理機制，進一步提升運營管理效率，為廣大用戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務，進而吸引社會資本通過REITs去撬動基礎設施建設。
對于投資者而言，則可以通過較少的資金參與到大型基礎設施項目中，分享項目的收益和資產(chǎn)增值。據(jù)悉，公募REITs首次發(fā)售將通過三種方式投資發(fā)售：向戰(zhàn)略投資者定向配售、向網(wǎng)下投資者詢價發(fā)售，以及向公眾投資者定價發(fā)售。公眾投資者可以通過場內(nèi)和場外兩種方式認購。
主管部門已發(fā)《無異議函》
募資主要投向廣州新建地鐵
正如公司上市前需要審計，REIT項目的申報同樣需要審核資產(chǎn)情況，保護投資者的利益。
基礎設施REITs試點申報中，城市軌道交通項目的公益屬性一般較強。由于國內(nèi)一般采用按里程分段計價票制，要滿足發(fā)行基礎設施REITs要求，多選擇年客流量或日均客流量較大的城軌線路作為入池資產(chǎn)，盡量減少政府補貼、可行性缺口補助在營業(yè)收入中占比。
在城市軌道交通基礎設施REITs項目的申報條件中也明確，首次發(fā)行基礎設施REITs的項目，當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元，且對資產(chǎn)運營成熟度、原始權(quán)益人擴募能力、資產(chǎn)權(quán)屬及合規(guī)性都提出了具體要求。
廣州地鐵三號線主線項目當期不動產(chǎn)評估值約50億元。且作為原始權(quán)益人的廣州地鐵集團，是廣州城市軌道交通建設及運營的主體，經(jīng)過20多年的發(fā)展，也已經(jīng)建立起較為成熟的“一體化”管理模式，培養(yǎng)和形成了較強的多線建設和線網(wǎng)運營管理能力，以及多元化業(yè)務經(jīng)營管理能力，各項業(yè)務實現(xiàn)較大發(fā)展。
根據(jù)廣州地鐵最新發(fā)布的2022年年報顯示，去年廣州地鐵實現(xiàn)經(jīng)營收入122.85億元，共運營27條城市軌道交通線路，總運營里程達857公里。符合申報條件中對發(fā)起人（原始權(quán)益人）具有較強擴募能力的要求。
廣州地鐵3號線是廣州地鐵白領商務客流最集中的線路，擁有8個換乘站，貫穿城市中軸繁華商圈，消費力龐大。以今年“五一”假期為例，廣州地鐵4月30日、5月1日連續(xù)兩天單日客流均破一千萬，分別為1038.3萬人次和1000.8萬人次，其中單條線路客運量最高即為三號線（含三北線）983.1萬人次。
在廣州地鐵剛剛公布的2022年日均客運量排名前十的車站中，三號線上的車站占據(jù)了近半壁江山。其中，三號線與一號線換乘站體育西路站，以35.4萬人次的日均客流量，登頂排行榜，與五號線換乘站珠江新城站以27.45萬人次緊隨其后，與八號線的換乘站客村站排名第四，廣州火車站排名第九。
從資產(chǎn)運營成熟度來看，三號線從2005年12月首通段開通運營以來已近18年，總長度約64.41公里，是目前廣州地鐵中歷史最悠久、路網(wǎng)最復雜、客流量最大的線路之一，也是國內(nèi)客流量最大的地鐵路線之一，且資產(chǎn)權(quán)屬清晰，廣州地鐵集團依法擁有三號線主線線路資產(chǎn)完整的所有權(quán)。
目前，廣州地鐵三號線已取得行政主管部門出具的《關于廣州地鐵集團有限公司參與基礎設施REITs項目的無異議函》，同意將廣州市軌道交通三號線涉及劃撥用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓至項目公司名下，對廣州地鐵三號線基礎設施REIT項目以土地使用權(quán)人（即項目公司）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式參與基礎設施REITs項目無異議。
如廣州地鐵三號線上市成功，該REIT項目募集資金計劃主要投向廣州市新建地鐵固定資產(chǎn)投資項目，在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用，如投向消費基礎設施等。
城市軌道交通REITs加快步伐
目前，國內(nèi)尚無城市軌道交通REIT項目發(fā)行，但伴隨基礎設施REITs日漸成熟，國內(nèi)城市軌道交通領域的REIT項目有望加快步伐。
國家發(fā)展改革委于2020年7月31日印發(fā)的《關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號），將鐵路、收費公路、機場、港口等交通基礎設施項目納入試點范圍。
2021年6月29日，國家發(fā)展改革委印發(fā)的《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號），在586號文的基礎上大大擴展了REITs試點項目的范圍。按照958號文的試點行業(yè)分類，城市軌道交通屬于交通基礎設施中的鐵路項目。
國內(nèi)各個城市也在積極申報。2021年年底，在全國各地申報并由中咨公司接收的48單REITs試點項目申報材料中，就包括了深圳地鐵1號線、廣州地鐵3號線和武漢地鐵2號線等3個城市軌道交通項目。
去年6月，蘇州提出軌交一號線基礎設施擬發(fā)行公募REITs，擬以軌交一號線所含站點、區(qū)間及軌道等資產(chǎn)構(gòu)成的底層資產(chǎn)開展資產(chǎn)證券化，分包實施基礎設施公募REITs與類REITs。其中，軌交一號線公募REITs擬發(fā)行規(guī)模約45億元，扣除戰(zhàn)略配售金額后，預計盤活存量資金30億元至35億元。
同年，北京地鐵五號線投資有限責任公司擬以旗下優(yōu)質(zhì)軌道交通資產(chǎn)參與基礎設施公募REITs試點，搭建交通REITs平臺。
相關機構(gòu)內(nèi)部人士表示，由于地鐵運營相當復雜，仍有細節(jié)在商榷中。待相關細節(jié)確認后，廣州地鐵3號線基礎設施REITs有望正式提請申報。
中山大學嶺南學院經(jīng)濟系教授林江認為，廣州地鐵集團受制于盈利能力，整體上市并不現(xiàn)實，但通過REITs，可將地鐵三號線抽出來作為資產(chǎn)上市，阻力更小，也能減輕財務壓力。
林江也更關注上市后，獲得融資的使用方向：“從商業(yè)行為上來看，關鍵要讓獲得的融資能夠造血，用三號線的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)置換能獲得更高收益的東西。新獲融資是用于地鐵新線建設，還是用于償還債務或者其他用途，是廣州地鐵集團需要對外、對認購者說明的?！?/p>
在REITs領域，廣州曾有先例。在2021年全國首批公募REITs中，平安廣州廣河REIT成功獲批，這只以廣河高速（廣州段）為底層資產(chǎn)的REIT發(fā)行后，廣州交投集團資產(chǎn)增加46億元，負債減少26億元，資產(chǎn)負債率從68%降低至63%，融資空間增加逾200億元，解決部分項目資本金融資困境的同時，降低負債提升融資空間。
今年，廣東省發(fā)改委提出鼓勵全省各級國有企業(yè)通過發(fā)行基礎設施REITs提高直接融資比重、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。廣州能否在城市軌道交通REITs再飲“頭啖湯”，令人期待。
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