近幾年，爛尾樓頻出，停工則有可能無法按時交房，而延期交房的結(jié)局極有可能是爛尾。廣東東莞某樓盤停工三個月，開發(fā)商并未給出明確的答復(fù)及復(fù)工的時間，業(yè)主們憂心忡忡。據(jù)相關(guān)部門回應(yīng)，本次停工是由于施工單位與勞務(wù)單位存在商務(wù)糾紛導(dǎo)致的，相關(guān)部門正在積極協(xié)商解決二者的糾紛，等到原勞務(wù)單位退場后即可復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
與此同時，相關(guān)部門表示：“該項目的銷售情況良好，全盤總套數(shù)949套，已售535套，監(jiān)管賬戶內(nèi)有足夠資金可滿足項目施工?！辈⑶?，該項目在復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，相關(guān)部門會將該項目列為重點監(jiān)管對象，加強施工過程監(jiān)管力度，確保按時保質(zhì)交房。但是根據(jù)業(yè)主反饋，目前仍未復(fù)工。
筆者曾分析過樓房爛尾的原因，主要有以下幾種：
【資料圖】
1、資金問題。開發(fā)商資金斷裂或者開發(fā)商轉(zhuǎn)移預(yù)售資金，都會引發(fā)該項目的資金問題。根據(jù)我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度，業(yè)主繳納的房款是遠高于開發(fā)商的建設(shè)成本的，如果開發(fā)商不存在轉(zhuǎn)移預(yù)售資金的情況，那么房屋爛尾的概率是極低的。因為預(yù)售房款必須放到專門的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中接受監(jiān)管，只能用于這個項目開發(fā)建設(shè)，在項目完全竣工之前不能挪作他用。
2、違規(guī)建設(shè)。少部分的樓房爛尾與開發(fā)商違規(guī)施工，被相關(guān)部門責(zé)令停工、處罰或者無法通過規(guī)劃驗收有直接的關(guān)系。
3、股東打架。有些樓房爛尾并不是因為沒錢，而是股東內(nèi)部在成本分擔(dān)、利益分割等產(chǎn)生了分歧，導(dǎo)致實際操盤的“項目公司”陷入停滯狀態(tài)，無法繼續(xù)施工。
4、開發(fā)商的違規(guī)成本過低。任何一個爛尾樓，開發(fā)商都是違約的一方，并且開往往伴隨著其他違法違規(guī)行為。但不論是立法層次上，還是執(zhí)法層次上，開發(fā)商的樓盤爛尾，其所承受的成本都不高。
根據(jù)東莞市相關(guān)部門的回復(fù)，該樓盤停工三個月的原因有可能是上述原因中的第三個，即施工方內(nèi)部出現(xiàn)了分歧和糾紛，導(dǎo)致工人無法繼續(xù)施工，但是也不排除仍存在其他原因。目前來看，該項目的施工時間較為充裕，距離約定的交房日期還有將近18個月，相關(guān)部門仍在積極協(xié)調(diào)推動復(fù)工。
與此同時，筆者也十分能夠理解諸位業(yè)主的心情，雖然還沒到約定的交房日期，但是停工的時間越長，爛尾的風(fēng)險也就越大。因此，筆者建議業(yè)主們現(xiàn)階段可以重點關(guān)注以下內(nèi)容：
一、核實首付款是否打進了監(jiān)管賬戶。業(yè)主要在第一時間核實之前付的首付款到底有沒有打該項目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶上。資金監(jiān)管賬戶不是開發(fā)商隨意一個銀行賬戶都可以，只能是這個項目的專門的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。按照相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商收取期房的房款必須使用監(jiān)管賬戶。在大部分城市的商品房買賣合同的范本里，一般都有監(jiān)管賬戶的相關(guān)約定。對于少部分沒有約定監(jiān)管賬戶的，業(yè)主們可以直接去住建部門查。
二、核實銀行是否將貸款放進監(jiān)管賬戶。業(yè)主們可以看下銀行按揭貸款合同，貸款合同通常會明確約定開發(fā)商的收款賬戶。如果合同中約定的賬戶不是監(jiān)管賬戶，那么實際操作中，銀行基本上不會把錢打到監(jiān)管賬戶上。有些情況下，即使合同中有約定監(jiān)管賬戶，銀行也不一定按照約定的監(jiān)管賬戶去放貸。所以，保險起見，業(yè)主們需要去貸款銀行核實。一般而言，銀行會在放貸后給一個放貸記錄證明，或者其他的書面材料。這個材料上會體現(xiàn)開發(fā)商的收款賬戶。如果沒有給，業(yè)主們也可以直接找銀行核實。
三、核實銀行是否在主體封頂后放貸。根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，對于住宅，只有在房屋所在樓棟的主體封頂后才可以放貸，否則屬于違規(guī)放貸。如果不知道放貸是在什么時間，可以參考第一次還貸的時間。畢竟，只有放貸后才會開始還貸。
四、盯緊監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金。通過政府信息公開申請、查詢自己銀行流水等方式查清楚該項目的預(yù)售房款監(jiān)管情況，查看監(jiān)管賬戶上是否還有預(yù)售資金。如果后續(xù)開發(fā)商存在轉(zhuǎn)移資金的跡象，業(yè)主們可以盡快提起相關(guān)的挪用預(yù)售房款資金查處申請，申請建委部門對這種違法行為進行調(diào)查處理。如果相關(guān)部門沒有在規(guī)定的時間內(nèi)履行職責(zé)，業(yè)主們可以提起相應(yīng)的行政訴訟，促進其履行職責(zé)，進而給開發(fā)商施加壓力，促進復(fù)工。
五、核查開發(fā)商是否已經(jīng)被執(zhí)行。業(yè)主們可以去中國執(zhí)行信息網(wǎng)輸入開發(fā)商的全稱，看一下它是否有被執(zhí)行的記錄，是否已經(jīng)被列入了失信名單。
六、積極協(xié)商，促使相關(guān)部門保交樓。保交樓政策下，促使相關(guān)部門充分發(fā)揮協(xié)商、監(jiān)管作用，推動開發(fā)商復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保質(zhì)保量按時交房，讓業(yè)主有房可住。
七、提起相關(guān)違法查處。此階段，業(yè)主們可以充分運用信息公開，進一步挖掘開發(fā)商的違法違規(guī)點，視情況提起相關(guān)的違法查處。對于開發(fā)商存在的違法違規(guī)行為不要猶豫和拖沓，業(yè)主睜一只眼閉一只眼的后果有可能是房屋無法通過規(guī)劃驗收，從而無法交房。即使交了房，由于沒有通過規(guī)劃驗收，也無法辦理房產(chǎn)證。
現(xiàn)階段，還未到合同約定的交房日期，因此還不能完全按照延期交房、爛尾樓的案件進行處理。但停工并不是一個良好的信號，大家仍然要積極關(guān)注，如果業(yè)主們自查以上內(nèi)容時發(fā)現(xiàn)問題，問題越多風(fēng)險越大，一旦問題比較嚴(yán)重，則需要盡快采取進一步措施。
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