實地探訪深圳白芒村：業(yè)主簽約率僅12.5％，城中村“統(tǒng)租”如何推進？

近日，深圳市白芒村的“統(tǒng)租事件”引發(fā)大量關(guān)注，而“搬家”已經(jīng)成為當(dāng)前白芒村內(nèi)租戶之間不得不聊的話題。

“統(tǒng)租”，顧名思義，即統(tǒng)一租賃，而從官方的通知來看，更愿意將白芒村租戶此次的“搬遷”稱之為“綜合整治項目”實施之前的準(zhǔn)備工作。也就是說，為了提升白芒村的居住品質(zhì)，同時也為了籌集深圳市保障性租賃住房，南山區(qū)國資委直屬的深圳市深匯通投資控股有限公司（下稱“深匯通”）號召白芒村業(yè)主將房屋統(tǒng)一租給深匯通，深匯通將房屋改造之后再對外出租，而其中一部分改造完成的房源會納入深圳市保障性租賃住房范圍內(nèi)。

(相關(guān)資料圖)

然而，居住在白芒村的常住人口上萬，統(tǒng)一租賃之后，原本龐大的租戶群體將去往何處?周邊村落房租上漲、村內(nèi)學(xué)生的上學(xué)問題、租戶的搬遷成本、業(yè)主與統(tǒng)租公司的簽約拉鋸戰(zhàn)、改造后白芒村的租金是否上漲......這一系列涉及白芒村現(xiàn)有住戶的問題，急切等待一個答案。

值得注意的是，在“白芒村統(tǒng)租事件”的背后，其實是深圳市保障性租賃住房的籌集問題，十四五期間，深圳計劃建設(shè)籌集60萬套保障性租賃住房，而城中村改造成為保障性租賃住房籌集的重要方式，未來幾年，“統(tǒng)租”將涉及深圳更多的城中村，白芒村就像是第一個吃螃蟹的人，為后續(xù)的城中村改造“打樣”，而這也是“白芒村統(tǒng)租事件”備受關(guān)注的重要原因。

關(guān)于搬家的另一種聲音

白芒村位于深圳市南山區(qū)西麗街道，背靠陽臺山，是西麗片區(qū)較為偏僻的城中村。明末清初時期，張姓先祖帶領(lǐng)族人從廣東梅州南遷至此，村落周圍長滿白芒草，“白芒村”因此得名。隨著城市的發(fā)展變遷，現(xiàn)在的白芒村居住的大多是外來人口，村內(nèi)房屋密集，多為5~10層左右的小高層，因為離繁忙的區(qū)域較遠(yuǎn)，目前還沒通地鐵的白芒村房租較為便宜，單間租金在1000元/月左右，然而，最近關(guān)于“統(tǒng)租”的消息打破了這個城中村原本的平靜。

6月2日（周五）傍晚，記者走訪了白芒村。一進村，映入眼簾的即是幾張醒目的紅色橫幅，大多與“綜合整治”、“統(tǒng)租”有關(guān)。下班時分，白芒村依舊像往常一樣熱鬧，水果店、生鮮店、吃食店路邊的吃食小攤都在正常經(jīng)營。從人群中走過，能大致聽清人們交談的話題大多都與“搬家”有關(guān)，就連食客也會忍不住問老板“什么時候搬家”。村口右邊即是白芒村綜合整治項目現(xiàn)場指揮部，門前的宣傳欄里張貼了關(guān)于綜合整治的相關(guān)文件，時常有人前來駐足。

在一部分人還在議論“搬家”話題的時候，記者看到，已經(jīng)有租戶在搬家，“早搬晚搬都得搬，索性現(xiàn)在搬了。”搬家的匆忙間隙中，在白芒村生活了20多年的張阿姨對記者說到。

“今年年初的時候就有聽說可能要搬家，所以我都不敢囤太多貨。”在白芒村開了20年百貨商店的王英對記者表示，房東前兩天打電話說最遲7月底搬完，最后一個月不收房租。王英表示，自己經(jīng)營的店鋪租金還算便宜，如果搬去其他地方，入場費不會少，自己目前也還沒確定新的店鋪位置。

當(dāng)然，并不是百芒村的所有人都接到了搬家的通知。來深圳三個月，在白芒村剛開啟小吃生意的王峰對記者表示，自己在白芒村租了一個一室一廳空房，每個月房租1100元，他也還沒接到搬家的通知，不過指揮部的工作人員上門來詢問了他的意見，他表示生意剛開始有起色，不愿意搬家。

“我們不用搬，房東不想簽約，可能是租金補償還沒談攏。”在白芒村賣牛肉粉的張鳴對記者表示，不用搬家當(dāng)然好，就怕到時候村里的租戶都搬走了，自己的生意也會受影響。

“住的好好的，突然要搬，我覺得這里的房子挺好的，沒必要改造啊?！痹诎酌⒋迳疃嗄甑年惷穼τ浾弑硎荆峒液苈闊?，自己并不愿意搬家，“等改造完之后，白芒村的租金肯定比現(xiàn)在貴，到時候想要回來都回不來了?！标惷酚行o奈的說道。

白芒村統(tǒng)租，租戶需要搬離，也影響到了白芒村村內(nèi)的在讀學(xué)生。6月2日（周五）傍晚，白芒小學(xué)的教室燈火通明，學(xué)生們都已放學(xué)回家，家長們則從白芒村的各個角落趕來，教室內(nèi)大多在討論搬家，以及小孩讀書的事情。

對于上學(xué)問題，南山區(qū)教育局發(fā)布的文件顯示，小一申請白芒小學(xué)，初一申請麗湖學(xué)校（或平山學(xué)校）的居民，憑有效證件及指揮部開具的相關(guān)證明，均可正常報名申請，參與所報學(xué)校積分排序入學(xué)；搬遷至南山區(qū)內(nèi)其他學(xué)校學(xué)區(qū)居住，并就近按所在學(xué)區(qū)申請小一初一的，憑有效證件及指揮部開具的相關(guān)證明，均可正常報名申請，參與所報學(xué)校積分排序入學(xué)。因搬遷導(dǎo)致新的居住不滿一年的，按滿一年計；搬遷至外區(qū)居住，因在當(dāng)?shù)鼐幼〔粷M一年，導(dǎo)致不能正常報名申請當(dāng)?shù)貙W(xué)校小一初一的，以及希望能夠轉(zhuǎn)學(xué)的，待指揮部匯總信息后，與市教育局協(xié)調(diào)爭?。灰呀?jīng)在讀的學(xué)生，搬遷后可在原校繼續(xù)正常就讀;如搬遷至南山區(qū)內(nèi)其他學(xué)校學(xué)區(qū)居住，希望能夠轉(zhuǎn)學(xué)的，屆時憑有效證件及指揮部開具的相關(guān)證明，視相關(guān)學(xué)校及共周邊學(xué)位情況予以統(tǒng)籌。

白芒村要搬家的消息也讓周邊的租房中介看到了商機。6月2日，記者在白芒村看到，村口已有不少人在發(fā)傳單拉客，中介表示，白芒村北邊的企航人才公寓，可拎包入住，單間的租金為1300元/月，與白芒村目前的整體租金差距不大。不過，也有白芒村的租戶告訴記者，最近白芒村租戶找房的比較多，周邊城中村有漲價的情況。

統(tǒng)租簽約的阻力

對于簽約和搬遷事宜，記者以白芒村業(yè)主的身份咨詢了白芒村綜合整治項目指揮部(下稱“指揮部”），其工作人員對第一財經(jīng)表示，業(yè)主與深圳市深匯通投資控股有限公司（下稱“深匯通”）簽約。企查查顯示，深匯通成立于1997年，注冊資本32.4億元，是南山區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局直接全資控股的公司，據(jù)悉，深圳市南山區(qū)西麗街道平山村的統(tǒng)租工作也是由深匯通公司負(fù)責(zé)。

上述工作人員表示，業(yè)主簽約年限按照“15+5”的模式，也就是15年內(nèi)，每三年租金上漲10%，15年之后，因為無法預(yù)判市場行情，業(yè)主評估市場價與深匯通給出的價格后，如果還有統(tǒng)租簽約意愿的，可以和深匯通簽約。租賃期滿后，深匯通以屆時的房屋現(xiàn)狀歸還給業(yè)主。統(tǒng)租的租金標(biāo)準(zhǔn)方面，根據(jù)房屋統(tǒng)租片區(qū)的不同，深匯通給業(yè)主的租金按照66元/平方米/月，或者68元/平方米/月兩類進行計算。

若以一套面積15平方米的住房計算，簽約之后，房東每月能收到的租金則為990元/月，或者1020元/月，與白芒村當(dāng)前的租金價格不相上下。寶安區(qū)石巖片區(qū)的城中村業(yè)主向記者透露，他所在的村也聽到了統(tǒng)租的消息，統(tǒng)租公司給予的租金大概在42~45元/平方米/月，跟其直接對租戶出租時的價格差別不大。如此看來，網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于“房東兩倍簽約價格”的傳言真實性存疑。

記者了解到，除了租金，深匯通還會給予業(yè)主兩項補償費用——搬遷費和“停工停業(yè)”補償費。住宅的搬遷補償費為40元/平方米/月，一樓商業(yè)部分為60元/平方米/月；“停工停業(yè)”補償費方面，住宅部分補償三個月，標(biāo)準(zhǔn)為66元/平方米/月，或者68元/平方米/月，商業(yè)部分補償六個月，按照片區(qū)不同，補償范圍為80元~100元平方米/月。工作人員表示，這兩項費用，業(yè)主自主決定給予租戶一定補貼。然而值得注意的是，記者在在白芒村街頭看到，指揮部工作人員回復(fù)租戶稱，相關(guān)部門會將搬遷補償費直接給租戶，這與此前記者以業(yè)主身份咨詢時得到的回復(fù)并不一致。

此外，記者在白芒村公示欄看到南山區(qū)西麗街道發(fā)布的通告稱，2023年6月30日（含當(dāng)日)以前簽約的業(yè)主，以及2023年9月10日（含當(dāng)日）前騰空交付的業(yè)主可獲得相關(guān)獎勵，不過，該通告并未說明具體獎勵包括什么。

對統(tǒng)租對象進行獎勵，或許與當(dāng)前簽約業(yè)主并不積極有關(guān)。指揮部的工作人員向記者透露，目前白芒村簽約的樓棟共80多棟，而根據(jù)2019年南山區(qū)西麗街道公布的白芒村綜合治理的情況來看，白芒村整治總樓棟數(shù)為641棟，若以此計算，白芒村此次統(tǒng)租已簽約的樓棟數(shù)量占比僅12.5%，簽約率并不算高。

城中村為什么要改造？

數(shù)據(jù)顯示，2010年，深圳市常住人口為1037萬人，2020年，深圳市常住人口增長至1763萬人，十年間常住人口漲幅達到70%，迅速的人口增長，再加上深圳面積較小，導(dǎo)致深圳住房供給非常緊張，城中村則在這個過程中，承接了很大的居住需求。

“城中村助手”小程序顯示，目前深圳有1743個村，占比面積13362公頃，常住人口1343萬人，截至2022年，深圳市常住人口為1766萬人，也就是說，深圳的常住人口中，有約76%的人都居住在城中村。

近年來，為了保障居民住房需求，深圳市增加了保障性住房供應(yīng)計劃。根據(jù)《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，“十四五”期間，深圳市計劃建設(shè)籌集住房89萬套（間），其中，建設(shè)商品住房35萬套，建設(shè)籌集保障性住房54萬套（間）。保障性住房包括公租房6萬套（間）、保障性租賃住房（下稱“保租房”）40萬套（間）、共有產(chǎn)權(quán)住房8萬套。今年2月，深圳調(diào)整供應(yīng)目標(biāo)，將保障性住房籌集數(shù)量從原先的54萬套（間）調(diào)整為不少于74萬套（間），增加的20萬套（間）均為保租房。

從規(guī)模來看，保租房的建設(shè)和籌集壓力較大，特別是在深圳住房用地供應(yīng)比較緊張，且大部分人居住在城中村的情況下，通過改造城中村以籌集保租房就成為了一個重要方式。

根據(jù)《深圳市保障性租賃住房管理辦法（征求意見稿）》，保障性租賃住房是指政府給予政策支持，發(fā)揮市場作用，堅持小戶型、低租金，面向符合條件的新市民、青年人、各類人才租賃的住房。作為保障性住房，保租房的價格普遍比市場價格低，租戶若想享受保障性租賃住房的價格，需要和相關(guān)部門申請。保障性租賃住房的，申請條件包括，申請人未在本市擁有自有住房，且在三年內(nèi)未在深圳市轉(zhuǎn)讓或分割過自有住房；申請人未在本市享受住房保障優(yōu)惠政策；申請人正常繳納社保；申請人具備深圳市政府規(guī)定的人才引進遷戶核準(zhǔn)條件。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，城中村統(tǒng)租是深圳多渠道公共住房供應(yīng)的重大創(chuàng)新，貫徹了國家提出的超大特大城市穩(wěn)步推進城中村改造，也是存量盤活的重要渠道，而且也符合高質(zhì)量發(fā)展，供給側(cè)改革和積極探索新模式。但是目前看，城中村統(tǒng)租工作推進的有些疾風(fēng)暴雨，急于在短期內(nèi)實現(xiàn)大體量任務(wù)增長。太快了，就會導(dǎo)致工作方式上存在很多瑕疵，比如對現(xiàn)有租戶的大規(guī)模清退，必須以更高的租金統(tǒng)租，導(dǎo)致房源供應(yīng)短期內(nèi)快速減少，而搬離的租客需要尋找新的居所，需求短期內(nèi)釋放，不利于穩(wěn)定租金。

李宇嘉認(rèn)為，計劃統(tǒng)租一個項目時之前，需要評估現(xiàn)有租客在周邊是否有適宜的同類房源選擇，以降低搬家的成本，如果周邊房源供應(yīng)緊張，最好保持租賃供需現(xiàn)狀，不要安排統(tǒng)租，以避免對現(xiàn)有的租賃生態(tài)造成沖擊，導(dǎo)致短期內(nèi)供需失衡和租金上漲，或者，安排少量統(tǒng)租以豐富片區(qū)內(nèi)多元業(yè)態(tài)，構(gòu)建高中低檔租賃供應(yīng)，提高可選擇性。

6月4日，深圳市住房建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人對媒體表示，今年，全市計劃通過城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升，籌集保障性住房5.2萬套（間），約占全市城中村租賃住房總量的1%。不會在深圳所有的城中村開展規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升籌集保障性住房，進行改造提升的城中村，占全市城中村中的較小部分。

該負(fù)責(zé)人還表示，城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升，將在充分尊重原業(yè)主意愿、維護城中村原有的居住生態(tài)、盡量降低對居住者生活的影響的前提下有序推進，原則上不要求對整村進行改造提升，確實需要整村進行保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升的城中村，要進行充分協(xié)商和嚴(yán)格論證。改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個別房源因改造成本高、投入較大、建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜，也必須嚴(yán)格控制成本、嚴(yán)格控制價格、嚴(yán)格加強價格監(jiān)督。

（文中張阿姨、王英、王峰、張鳴、陳梅皆為化名。文中圖片為張慧敏攝）

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